Покупка первичной недвижимости у застройщика.

Проверка застройщика в Киеве и Украине.

В данной статье пойдет речь о приобретении жилья (квартиры, коттеджа, дома, парковки и т.д.) у застройщика и об этих «подводных камней» на которые стоит обратить внимание, чтобы не стать владельцем долгостроя.

Конечно, лучше всего в таком случае привлечь к делу адвоката, который сможет изучить документы (разрешения, договоры и т.д.) и не только предоставлены застройщиком и предоставить профессиональную правовую помощь.

Однако, остановимся на том, что все же стоит учесть перед тем как отдать свои сбережения за долгожданное жилье.

Земля.

В первую очередь для возведения дома застройщику нужно земельный участок. Застройщик может обладать земельным участком на праве частной собственности, на праве аренды с правом его застройки, на праве суперфиция (право застройки чужого участка). В таком случае застройщик предоставит вам свидетельство о праве собственности или договор аренды или договор суперфиция.

Однако бывают случаи, когда документы на землю оформлены на ООО «А», а застройщиком выступает ООО «Б». В таком случае, нужно проверить основание передачи права застройки земельного участка от на ООО «А» к ООО «Б».

На практике, застройщик ООО «Б» предоставляет для ознакомления Клиенту договор о передаче прав застройщика, но взамен не хочет предоставить именно документов на земельный участок для ООО «А». Вот, здесь и будет первый «звоночек», что мы можем иметь дело с долгостроем. Без полного пакета документов на земельный участок не имеет смысла продолжать изучение документов.
Каждый земельный участок имеет кадастровый номер, аналогично идентификационного номера человека. По кадастровому номеру необходимо проверить наличие и информацию о земельном участке на публичной кадастровой карте Украины.

Стоит также проверить информацию о земельном участке в Едином государственном реестре судебных решений. Критериями проверки должны выступать: кадастровый номер, реквизиты договора аренды, суперфиция или свидетельства о праве собственности (номера, даты, названия сторон договора, наименование владельца и т.д.).

Наличие судебного спора в отношении земельного участка будет очередным «звоночком», что мы можем иметь дело с долгостроем.

Для «продвинутых» исследователей рекомендую также проверить процедуру оформления выдачи земельного участка, а именно: решение о предоставлении разрешения на изготовление проекта землеустройства по отводу земельного участка и решение об утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка. Здесь стоит обратить внимание на наличие споров в том числе возмущение общественности, судебных споров.

В завершение хочу сообщить, что право собственности или право аренды земельного участка не влияют на возможность либо не возможность возникновения долгостроя, с точки зрения права каждая из этих моделей дает одинаковые права на строительство жилья и последующую его эксплуатацию.

Разрешение на выполнение строительных работ.

Право на выполнение подготовительных работ (если они не были выполнены ранее согласно сообщению о начале выполнения подготовительных работ) и строительных работ на объектах строительства, по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными ( СС3) последствиями или подлежат оценке воздействия на окружающую среду в соответствии с Законом Украины «Об оценке воздействия на окружающую среду», подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям предоставляется заказчику и генеральному подрядчику или подрядчику (если строительные работы вы онуються без привлечения субподрядчиков) после получения разрешения на выполнение строительных работ. (Часть 1 статья 37 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности»)

То есть, если Вам застройщик предлагает приобрести будущую квартиру (имущественные права на квартиру), но не может Вам предоставить разрешения на выполнение строительных работ на строительство дома, то вероятность того, что перед Вами долгострой, почти 100%. Без этого документа у застройщика, не имеет смысла заключать с ним договор и передавать ему деньги за будущую квартиру.

В случае если право на строительство объекта передано другому заказчику или изменено генерального подрядчика или подрядчика (если строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков), а также в случае корректировки проектной документации заказчик в течение трех рабочих дней сообщает о таких изменениях соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля с представлением заверенных в установленном порядке копий документов, подтверждающих указанные изменения. Продолжение выполнения строительных работ без уведомления запрещается. (Часть 7 статья 37 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности»)
То есть, бывает что в процессе строительства изменился заказчик (застройщик) строительства (в некоторых случаях, что заказчик и застройщик, то разные люди, в некоторых что одна и это самое лицо — прим. Автора), то соответствующие изменения вносятся в разрешения на выполнение строительных работ на строительство дома. Отсутствие таких изменений, является основанием для детального изучения ситуации, документов и принятие решения о возможности заключения с застройщиком договора.

Однако, наличие у застройщика разрешения на выполнение строительных работ на строительство дома не дает уверенности на 100%, что долгостроя не будет. Кроме разрешения, необходимо получить от застройщика приказ на утверждение градостроительных условий и ограничений, в котором рекомендую проверить количество допустимых этажей и количество этажей, которые планирует построить застройщик.

Стоит также принять от застройщика технические условия на электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение. Наличие у застройщика настоящих технических условий, предусматривает возможность в будущем подключение дома к коммуникациям. А вот их отсутствие означает, что с подключениями будут проблемы.

Часто, застройщики утверждают, что приказ на утверждение градостроительных условий и ограничений и (или) технические условия на электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение у них нет, а есть архитекторов, инженерном отделе далее. Поэтому отдел продаж или другие отделы (работники), отвечающих за продажи не могут вам предоставить эти документы. В таком случае заключения договора и передачу средств, стоит отложить до ознакомления с этими документами.

Для «продвинутых» исследователей рекомендую также проверить в Едином государственном реестре судебных решений приказ на утверждение градостроительных условий и ограничений и разрешение на выполнение строительных работ. Наличие спора о двух документов может свидетельствовать о возможном долгострой.

Субъекты.

Субъект — юридическое лицо (фирма), осуществляющее хозяйственную деятельность. Как правило, для возведения многоэтажного жилого дома (жилого комплекса) действуют два субъекта — застройщик и подрядчик; реже — один, застройщик он же подрядчик ;, иногда — три и более, застройщик, заказчик, подрядчик, компания по управлению активами.

Проверяем каждого субъекта через сайт Министерства юстиции Украины (бесплатный запрос) на предмет сверки места нахождения, руководителя и подписанта, виды деятельности, владельцев и бенефициаров.

Проверяем каждого субъекта через сайт Государственной фискальной службы на предмет наличия или отсутствия налогового долга.

Компании по управлению активами проверяем на предмет ее регистрации в Национальной комиссии, осуществляющей государственное регулирование в сфере рынков финансовых услуг в Государственном реестре финансовых компаний.

Полученную информацию сверяем, пение вставляем на предмет совпадения бенефициаров, информации из сети Интернет на предмет рисков репутации.

Договоры.

Самое первое правило, проекты договоров необходимо предоставить на правовую экспертизу юристу или адвокату, даже если Вы считаете, что все понятно.

На что стоит обратить внимание:

предмет договора, четко прописан, предусматривающая приобретение квартиры или будущей квартиры или имущественных прав на квартиру; если заключаются предварительный договор или форвардный контракт, или приобретение целевых ценных бумаг, то предмет может, быть немного иной;

Договор должен содержать конкретное описание квартиры, а именно: адрес строящегося или строительную адрес, номер секции (подъезда), номер этажа, номер квартиры;

цена должна предусматривать количество квадратных метров, с привязкой к цене за квадратный метр;

договор должен содержать конкретный срок ввода дома в эксплуатацию, иногда застройщики прописывают дополнительный срок до 90 дней.

Яркий пример, один из застройщиков с целью «оптимизации прибыли» разделял стоимость квартиры на две равные части по двум договорам. Первый с застройщиком на приобретение имущественных прав на квартиру, а второй договор с физическим лицом предпринимателем за услуги по поиску, подбору и организации заключения договора. Вот такой, случай по второму договору четко свидетельствует о возможности «долгостроя».

Покупка квартиры или дома у застройщика серьезное дело. Поэтому, предлагаем вам юридическое сопровождение для заключения договоров, проверяйте все возможные документы и если есть риск «определенной негативного события» приготовьтесь к ней, вполне вероятно она состоится.