Open/Close Menu Закон працює на Вас

Юридична компанія ЛЕКСОН має успішну напрацьовану практику у сфері господарських спорів за договорами оренди нерухомості. Договором майнового найму (оренди) називається цивільно-правовий договір, відповідно до положень якого орендодавець (наймодавець) бере на себе зобов’язання за плату надати у тимчасове користування орендарю (користувачу) майно. Відповідно до договору, продукція, плоди та доходи, які отримані користувачем в результаті експлуатації майна, взятого в оренду, є його власністю.

Законодавством, що регулює відносини сторін, які виникають в результаті укладення договору найму і його виконання, в тому числі відповідальність орендодавця за договором оренди є Цивільний Кодекс. Зокрема, законодавство передбачає такі види договорів оренди: прокат, оренда транспортних засобів, оренда будинків, приміщень і споруд, оренда підприємств,  лізинг. У договорі оренди в обов’язковому порядку повинні міститися дані, які дозволяють абсолютно точно встановити майно, яке буде передано в якості об’єкта найму орендарю. Справа в тому, що суд може визнати договір оренди недійсним, якщо умова про об’єкт буде вважатися не узгодженим.
Згідно з законодавством, правом здавати майно в оренду наділений власник. Також орендодавцями можуть виступати особи, уповноважені власником або законом здавати майно в оренду. Орендарем ж може виступати будь-який суб’єкт цивільного права в рамках своєї дієздатності.
Вимоги до форми договору найму і його державної реєстрації встановлені законодавством. Перш за все, форма договору залежить від того, хто виступає його сторонами, і періоду, на який укладається договір. Письмова форма договору є обов’язковою в тому випадку, якщо договір найму укладено на термін понад дванадцять місяців, а також за участю в угоді хоча б однієї юридичної особи. Згідно із загальним правилом, договору, що стосуються оренди нерухомості, підлягають державній реєстрації у випадках, коли термін оренди становить рік і більше. Складання договору оренди найкраще довірити кваліфікованому юристу – це дозволить уникнути проблем в майбутньому.

Особливості укладення договору оренди

Укладення договору оренди приміщення вимагає уважного вивчення запропонованих умов, і якщо якесь його положення не відповідає інтересам тієї чи іншої із сторін договору, вже на стадії укладання договору необхідно вживати заходів щодо запобігання можливих небажаних наслідків.
Досвідчений юрист з оренди, залучений до складання договору зможе дати адекватну оцінку тексту угоди та захистити позицію клієнта в разі виникнення господарського спору. Крім того, укладаючи договір оренди, сторони повинні переконатися в тому, що орендодавець має необхідні для здачі майна в оренду повноважень, а орендар має право укладати такий договір.
Повинні бути представлені такі документи: документи, що засвідчують особистості сторін (або представників сторін), а також, статут юридичної особи, реєстраційне свідоцтво індивідуального підприємця, свідоцтво про право власності на майно, яке передається в оренду і в разі відсутності власника його письмовий дозвіл і відповідним чином оформлені довіреності, технічна документація на майно, передане за договором оренди, інші документи, передбачені законом при укладенні договору оренди конкретного типу.

Внесення змін до договору оренди

При реалізації договорів оренди досить часто виникають ситуації, коли під час дії угоди у сторін виникає необхідність в розірванні договору або в тому, щоб внести в нього ряд змін. Внесення змін до договорів оренди може здійснюватися за погодженням сторін або ж за рішенням суду в разі спору. В односторонньому порядку внести зміни в договір оренди неможливо. Зміни можуть торкнутися: сторін договору, орендної плати, предмета договору. Крім того, зміни можуть зачіпати й інші положення договору. Так, наприклад, можуть бути переглянуті пункти договору  щодо термінів внесення плати за оренду, проведення поточного, капітального ремонту і т.д. Однак, якими б не були підстави для того, щоб укласти угоду про внесення змін до основного договору, в тому випадку, якщо він підлягав державній реєстрації, угода також має бути зареєстрована належним чином.

Зміна сторін договору

Слід мати на увазі, що при переході права власності на майно, яке було здано в оренду, до іншої особи, припинення договору оренди не настає. Але в нього повинні бути внесені зміни щодо нового власника зданого в оренду майна. У тому випадку, якщо новий власник не бажає вносити в договір зміни, орендар має право в судовому порядку вимагати їх внесення.

Приєднання юридичної особи до іншої тягне за собою перехід прав та обов’язків приєднаного особи до останнього на підставі передавального акта. Відповідно, при реорганізації юридичної особи, що виступає орендарем, знову виникло юридична особа стає правонаступником за договором оренди на підставі передавального акта. Після відповідних реєстраційних процедур новоутворена юридична особа на термін, що залишився оренди стає орендарем, при цьому не потрібно укладення нового договору оренди або підписання угоди про внесення до чинного договору змін. У тому випадку, якщо договір найму підлягав обов’язковій державній реєстрації і був в установленому законом порядку зареєстрований, до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно , на підставі заяви правонаступника може бути внесена нова реєстраційна запис про оренду згідно з передавальним актом.

Внесення в договір змін щодо орендної плати

Питання про зміну ціни в договорі оренди є досить суттєвим. Більшість господарських спорів за договорами оренди пов’язані саме з  зміною ціни договори орендодавцем. Зміна вартості вже після того, як укладено договір (договір найму в тому числі), допустимо лише в тих випадках і на тих умовах, що передбачені договором або ж в порядку, який встановлений чинним законодавством. Сама ж судова практика з даного питння більш ніж неоднозначна, а судові справи з цього питання є складними навіть для досвідчених юристів. Крім того, існує ряд постанов, роз’яснень та рішень судів, грунтуючись на які, суд може схилитися в ту чи іншу сторону, тому в господарських спорах такого типу особливого значення набуває кваліфікація і досвід адвокатів, що представляють інтереси сторін.

Юрист по оренді, повинен розробити максимально ефективну стратегію захисту інтересів клієнта, тільки в цьому випадку можна розраховувати на позитивний для довірителя результат процесу. Розмір орендної плати повинен встановлюватися при укладанні договору, і зміна його в подальшому можлива виключно за взаємною згодою сторін у строки, які передбачені договором, проте не менш ніж через один рік і не частіше одного разу на рік.

У той же час, суд може прийняти і іншу позицію, засновану на тому, що сторони мають право змінювати суму орендної плати додатковою угодою частіше разу на рік. В тому випадку, коли договором встановлена  можливість зміни розміру орендної плати шляхом укладення додаткової угоди. Подібна умова в договорі оренди передбачає наявність можливості неодноразово вносити зміну розміру орендної плати протягом року.  Таким чином, якщо в договорі передбачається дана умова, у орендодавця зберігається право запропонувати другій стороні в рамках додаткової угоди зміна ціни протягом поточного року.

Таким чином, при зацікавленості в зміні розміру орендних платежів, в договорі слід підкреслювати, що орендні правовідносини носять тривалий характер. Ми рекомендуємо сторонам договору оренди підписувати додаткову угоду навіть в тому випадку, коли пролонгація договору відбувається автоматично.

Зміни, пов’язані з предметом договору

Предметом договору оренди виступає конкретне майно, яке підлягає передачі орендарю на підставі договору, укладеного між сторонами. Наприклад, при укладенні договору найму об’єкта нежитлової нерухомості, даними, які дозволяють визначити його як об’єкт оренди, виступають: адреса здається в оренду будівлі, номер наказу про присвоєння даному об’єкту нерухомості адреси,
площа об’єкта, детальний опис зовнішнього вигляду і технічних характеристик будівлі. Так само, до договору в обов’язковому порядку повинен додаватися план будівлі. Інакше, суд може відмовити в задоволенні позовних вимог, якщо у сторін виникнуть розбіжності в частині переданого в оренду майна, в зв’язку з тим, що відсутня індивідуалізація об’єкта оренди і неможливо достовірно встановити орендоване майно.

Такий договір буде визнаний судом неукладеним, а сторони позбавлятися грошових коштів, сплачених в якості держмита. Крім того, можливі господарські спори  по частковій зміні предмета договору, наприклад, орендар може звернутися до суду з вимогою про скорочення кількості орендованих приміщень. Подібні вимоги можуть бути задоволені в судовому порядку в тому випадку, якщо частина майна, переданого в оренду, має недоліки, частково або повністю перешкоджають нормальному використанню майна.

Розірвання договору оренди

Зміна строку за договором оренди, а також його дострокове припинення за угодою сторін можливе, коли термін в договорі вказано як невизначений. У такому випадку будь-яка зі сторін має право відмовитися від виконання договору в будь-який час, повідомивши іншу сторону про таке рішення за місяць.

У разі оренди нерухомого майна попередження має бути за три місяці. Сторонами може бути встановлений і відмінний від цього термін для попередження про припинення дії договору. Договір оренди, так само як і інші цивільні договори, може бути розірваний за загальними обставинами, які встановлені чинним законодавством.

У разі смерті особи, яка орендує нерухоме майно, його права і зобов’язання за договором найму переходять до спадкоємця, якщо договором або законом не передбачено інше. Наймодавець не має права відмовити спадкоємцю вступити в договір на час, що залишився його дії, винятком є ​​ті випадки, коли саме укладення договору оренди обумовлювалося  особистими якостями користувача.

У той же час, немає законодавчих роз’яснень щодо того, які “особисті якості” орендаря маються на увазі. Отже, керуючись загальним правилом, орендодавець не може відмовити спадкоємцю орендаря у вступі в договір оренди на термін, який залишився за договором. Також, у спадкоємця з’являється переважне право на те, щоб укласти новий договір оренди.

Дострокове одностороннє розірвання договору оренди з орендодавцем можливе в судовому порядку в тому випадку, коли користувач:

  • користується майном, істотно порушуючи умови договору або призначення майна, а також з багаторазовими порушеннями;
  • значно погіршує стан майна;
  • більше двох разів поспіль не вніс орендну плату в строк, встановлений умовами договору;
  • не провадить ремонт майна, взятого в оренду, в встановлені договором терміни, а в разі їх відсутності в договорі в розумні терміни, коли законом або договором капітальний ремонт покладено на орендаря.

При ініціюванні розірвання договору оренди, доведення того факту, що допущені корисутвачем порушення носять істотний характер покладається на орендодавця. В іншому випадку суд вправі відмовити в позові. Вимога дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку правомірно тільки після того, як орендарю буде направлено письмове попередження про необхідність упродовж розумного строку виконати зобов’язання, а також пропозицію про розірвання договору. Функція попередження полягає в тому, щоб надати останню можливість орендарю виправити допущене порушення.Розірвання договору оренди приміщення буде неможливо в тому випадку, якщо до закінчення встановленого орендодавцем терміну порушення буде усунуто. При подачі позовної заяви до господарського суду  орендодавцю необхідно додати копію попередження про необхідність виконати зобов’язання з пропозицією про розірвання договору, а також докази того, що воно було відправлено орендарю, інакше суд змушений буде залишити позов без розгляду. Розірвання договору оренди відбувається на підставі винесеного, в результаті розгляду спору господарським судом, судового рішення, припинення зобов’язань сторін відбувається з моменту його вступу в законну силу.

Дострокове розірвання в судовому порядку на вимогу орендаря можливо в тих випадках, коли:

  • орендодавець не надає у встановлений строк у користування орендарю прописане в договорі майно або ж створює будь-якого роду перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначенню майна;
  • майно, передане орендарю, має недоліки, які перешкоджають користуванню, чи не були озвучені орендодавцем при укладенні договору, а також не були відомі орендарю і не могли були бути виявлені коритсувачем в момент огляду майна або перевірки його справності, що проводиться під час укладання договору;
  •  майно вияввилось в непридатному для використання стані.

Орендарю, як і орендодавцю, слід заявляти в суд позов про розірвання договору виключно після того, як буде дотримана досудова процедура врегулювання. Різниця полягає в самій процедурі досудового врегулювання. Одностороннє розірвання договору оренди орендарем відбувається відповідно до загального порядку, передбаченому для розірвання цивільно-правових договорів.

Особливим випадком припинення дії договору найму є викуп майна, взятого в оренду, орендарем, який можливий як по закінченні терміну найму, так і до його закінчення за умови внесення користувачем всієї викупної вартості, обумовленої договором.

Передача майна після розірвання договору

У всіх випадках припинення договору оренди, крім припинення договору внаслідок викупу орендованого майна, користувач зобов’язаний повернути взяте в оренду майно наймодавцю в тому ж стані, в якому воно було отримано з урахуванням природного зносу, або ж в стані, яке передбачалося договором.

У тому випадку, якщо орендар не повернув (або повернув несвоєчасно) орендоване майно, наймодавець має право за весь час прострочення вимагати внесення орендної плати. Якщо зазначена плата не може покрити збитків, завданих орендодавцю, він має право вимагати їх відшкодування. Якщо ж під час підписання договору оренди сторони встановили виплату неустойки за несвоєчасне повернення майна, взятого в оренду, сума збитків може бути стягнута у повному розмірі разом із сумою неустойки, якщо сторони не передбачили в договорі інші умови.

Якщо орендар якимось чином поліпшував орендоване ним майно, подальша доля даних поліпшень обумовлена, перш за все, джерелом коштів, за рахунок яких вони здійснювалися.

При розгляді спорів про поліпшення, створених орендарем за власний рахунок, визначальними є дві обставини:

  • наявність / відсутність згоди орендодавця на здійснення їх орендарем
  • характер поліпшень (віддільні вони від об’єкта оренди без заподіяння шкоди майну).

Віддільні поліпшення належать орендарю і можуть бути їм вилучені. Якщо ж орендар зробив невіддільні без шкоди для майна поліпшення за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, орендар має право після припинення договору вимагати відшкодування їх вартості, якщо договором оренди не передбачено інше.

Підводячи підсумок, слід зауважити, що  правові норми, якими регулюються відносини оренди, спори по оренді в господарських судах  слід розглядати виключно в тісному зв’язку зі сформованою судовою практикою. Крім цього, в договір найму сторони можуть внести безліч умов, які захищають їх інтереси і регулюють подальші відносини. Відповідно, залучення до складання договору юристів ЛФ ЛЕКСОН забезпечить дотримання інтересів і максимально вигідну позицію в разі господарського спору по оренді.